KR20030010420A - 부동산 중개 지원 시스템 및 그 방법 - Google Patents

Abstract

거래의 일방 당사자가 중개 지원 시스템에 접속하여 입력한 거래 대상 부동산 정보를 등록하는 단계, 상기 거래 대상 부동산을 실사하여 얻어진 정보를 상기 거래 대상 부동산의 등록 정보에 추가하는 단계, 상기 거래 대상 부동산의 거래 성사시 거래의 양 당사자에게 각각 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계, 상기 일방 당사자에게 명의 이전 서류를 제3자에게 예치하며 거래 대상 부동산을 명도하도록 하고, 타방 당사자에게는 잔금을 제3자에게 예치토록 하며, 상기 거래 완료 행위가 수행되고 난 후 상기 잔금 및 계약금을 상기 일방 당사자에게 지급하는 단계를 포함하는 방법을 통하여 부동산 거래를 중개한다.

Description

부동산 중개 지원 시스템 및 그 방법{a real estate brokerage supporting system and a method of the same}

본 발명은 부동산 거래를 중개하는 시스템 및 그 방법에 관한 것이다.

종래의 부동산 중개업은 부동산 등기 제도의 공신력이 인정되지 않고, 중개업자의 자질 부족, 관리 기능 부재 등으로 인하여 거래의 안전성이 전혀 보장되지 못하고 있다.

부동산의 거래와 관련하여 발생하는 사고는 연간 3만 건 가까이 발생하고 있으나, 1992년부터 2000년 9월까지 부동산 중개업 협회의 공제 제도를 통해 배상해준 건수는 총 250건에 불과한 실정이다. 2000년의 경우 76건의 배상이 이루어졌으며 이중 물건에 하자(법률적 또는 물리적 하자)가 있는 경우가 74%, 중개업자나 보조원의 사기, 횡령이 18%를 차지하고 있다.

부동산의 매도자(임대인)와 매수자(임차인)는 부동산 매매 및 임대차 거래를 할 때 사고의 위험을 담보받을 수 있는 제도가 거의 전무한 상태에 노출되어 있는 실정이다. 외국의 부동산 투자자들이 한국 부동산에 대한 투자를 주저하는 이유 역시 거래의 안전성이 보장되지 못한다는 점이 가장 큰 원인으로 지적되고 있다.

거래의 안전성을 보장하기 위하여 선진국에서 운영하고 있는 제도로 에스크로(escrow)와 권원 보험(title 보험)이 있다.

에스크로 제도의 경우, 2000년 1월 중개업법의 개정으로 중개업자들이 에스크로 제도를 운영할 수 있도록 법률의 근거 규정을 마련하였으나, 외국 제도를 우리 나라의 실정에 맞도록 최적화시키는 연구와 구체적인 제도의 정비가 이루어지지 않은 채 업무 영역만을 확대하여 실무상의 부동산 거래에 적용하기는 어려운 상태이다. 또한 에스크로 제도에서 중요한 요소인 거래 대상 부동산에 대한 물리적인 현장 조사(physical inspection) 및 분석 기능이 미약하여 실제 거래에의 적용을 어렵게 하고 있다.

권원 보험의 경우, 부동산을 거래할 때 소유권 및 기타 권리와 관련된 법률적 위험을 담보해주기 위해서 이용되고 있는 제도로서 국내에도 조만간 도입될 예정인 제도이나 제도의 특성, 장점 등이 고객에게 알려지지 않고 있으며, 도입된 후에도 소비자의 입장에서 중개 수수료 외에 권원 보험료라는 추가적인 경제적 부담으로 인해 제도 정착 및 상품 판매에 많은 어려움이 있을 것으로 예상된다.

또한, 최근 등장하고 있는 인터넷을 비롯한 정보 통신 기술을 이용한 부동산 중개 서비스는 크게 부동산 중개업자를 위한 매물 정보의 단순한 교환 형태, 인터넷 경매 방식 등을 이용한 거래 협상 및 계약 체결의 형태, 부동산 거래에 관련된 이사 용역 등의 부가 서비스를 제공하는 형태 등으로 나눌 수 있다. 그러나 이러한 형태의 서비스는 거래 당사자인 매도자와 매수자간의 거래 안전성을 보장해 주는 데에는 한계가 있다.

이러한 맥락에서 부동산 거래 당사자들의 안전성, 편의성을 보장해줄 수 있는 새로운 부동산 중개 지원 시스템이 절실하게 요구되고 있다.

본 발명이 이루고자 하는 기술적 과제는 부동산 거래 당사자들의 거래 안전성과 편의성을 보장할 수 있는 부동산 중개 지원 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.

도 1은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 중개 지원 시스템의 구성도이고,

도 2 내지 도 12는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 중개 지원 방법의 업무 흐름도이고,

도 13과 도 14는 도 4의 (가)부분의 상세 설명을 위한 흐름도이고,

도 15와 도 16은 도 7의 (나)부분에 대한 상세 설명을 위한 흐름도이고,

도 17 내지 도 19는 도 8의 (다)부분에 대한 상세 설명을 위한 흐름도이다.

이러한 과제를 해결하기 위하여 본 발명에서는 거래의 일방 당사자가 중개 지원 시스템에 접속하여 입력한 거래 대상 부동산 정보를 등록하는 단계, 상기 거래 대상 부동산을 실사하여 얻어진 정보를 상기 거래 대상 부동산의 등록 정보에 추가하는 단계, 상기 거래 대상 부동산의 거래 성사시 거래의 양 당사자에게 각각 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계, 상기 일방 당사자에게 거래 완료 행위를 수행토록 하고, 타방 당사자에게는 잔금을 제3자에게 예치토록 하며, 상기 거래 완료 행위가 수행되고 난 후 상기 잔금 및 계약금을 상기 일방 당사자에게 지급하는 단계를 포함하는 방법을 통하여 부동산 거래를 중개한다.

이 때, 상기 타방 당사자가 상기 중개 지원 시스템에 접속하여 상기 거래 대상 부동산을 관심 대상으로 선택하면, 상기 타방 당사자의 상기 거래 대상 부동산 관람을 추진하는 단계를 더 포함할 수 있고, 상기 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계에서 상기 일방 당사자의 후속 거래를 위하여 계약금에 상당하는 금전 대출을 실행하는 단계를 더 포함할 수 있다. 또, 상기 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계 다음에 상기 타방 당사자의 거래 안전을 도모하기 위하여 권원 보험을 개설하는 단계를 더 포함하는 것이 바람직하고, 상기 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계 다음에 상기 부동산 거래에 따르는 이사 정보를 이사 업체에 제공하고 이사 용역을 알선하는 단계를 더 포함할 수 있다. 상기 이사 용역 완료 후 상기 이사 용역에 대한 만족도를 검사하여 앞으로의 이사 용역 알선에 참고 자료로 사용하는 것이 좋다. 또한, 상기 양 당사자가 중개사에게 지불해야 할 중개 수수료를 대리하여 전달하고 중개 지원에 대한 이용료를 수납하는 단계를 더 포함할 수 있다. 상기 중개 지원 서비스가 완료된 후 상기 중개 지원 서비스에 대한 만족도를 검사하여 앞으로의 중개 지원 서비스에 참고 자료로 사용하고, 임대차의 경우 계약 기간 만료 직전에 상기 중개 지원 서비스 이용자에게 중개 지원 서비스의 재사용을 권유하는 단계를 더 포함할 수 있다.

이러한 중개 방법은 양 당사자가 접속하여 거래 대상 부동산의 정보를 등록하거나 얻을 수 있는 사용자 인터페이스, 은행을 비롯한 관련 기관과 정보를 교류하는 통로이며 상기 부동산 거래를 중개하기 위하여 필요한 업무 수행을 요청하고 그에 대한 결과를 통보받는 창구인 관련 기관 인터페이스, 상기 당사자 일방이 등록한 거래 대상 부동산의 정보를 온라인 상에서 게시하고 그 변동 사항을 반영시키는 거래 대상물 정보 처리부, 상기 양 당사자의 집구경, 거래 가격 협상, 계약서 작성, 이사 용역 견적, 이사 용역 계약 및 거래 완료 행위 수행을 관리하는 중개 관리부, 상기 부동산 거래를 중개하는 과정에서 발생하는 정보를 저장하는 데이터 베이스, 상기 데이터 베이스에 정보를 분류하여 저장하고, 상기 데이터 베이스로부터 필요한 정보를 읽어와 제공하는 DB 관리부, 상기 부동산 거래를 중개하는 과정에서 발생하는 계약금, 잔금, 중개 수수료, 중개 지원 서비스 이용료를 처리하는 회계 관리부를 포함하는 부동산 중개 지원 시스템을 통하여 실행할 수 있다.

이 때, 상기 양 당사자가 본 부동산 중개 지원 시스템을 이용하여 부동산 거래를 진행하는 것에 대하여 본 부동산 중개 지원 시스템과 체결하는 에스크로 계약 및 절차를 관리하는 에스크로 관리부를 더 포함할 수 있고, 상기 거래 대상 부동산의 소유권 및 기타 권리에 대한 법률적 위험을 담보하기 위한 권원 보험 개설 및 절차를 관리하는 권원 보험 관리부를 더 포함하는 것이 바람직하다.

그러면 도면을 참고로 하여 본 발명의 실시예에 따른 부동산 중개 지원 시스템에 대하여 설명한다.

도 1은 본 발명의 실시예에 따른 부동산 중개 지원 시스템의 구성도이다.

본 발명의 실시예에 따른 부동산 중개 지원 시스템은 크게 집오케이(ZipOK) 서버와 그 데이터베이스로 이루어지며, 은행(50), 보험사(60), 이사업체(70) 및 법무사(80) 등의 관련 기관이 있으며, 이 시스템의 사용자로 매도자(31, 32), 매수자(33, 34) 및 중개사(41, 42)가 있다. 중개사(41, 42)는 사용자이면서 시스템의 일 기관이기도 하다. 여기서, 집오케이 서버는 본 발명에서 중심적 역할을 하는 것으로서 다시 사용자 인터페이스(11), 협력 기관 인터페이스(12), DB 관리부 (13), 매물 정보 관리부(14), 중개 관리부(15), 에스크로(escrow) 관리부(16), 권원 보험 관리부(17) 및 회계 관리부(18) 등으로 이루어져 있다. 여기서 사용자 인터페이스(11)는 사용자인 매도자(31, 32), 매수자(33, 34) 및 중개사(41, 42)가 인터넷이나 전용망 등의 컴퓨터 네트웍이나 기타의 정보 통신 수단을 통해 집오케이 서버에 접속하여 매물 정보를 올리거나 얻을 수 있고, 중개 지원 서비스를 받을 수 있도록 하는 부분이고, 협력 기관 인터페이스(12)는 은행(50), 보험사(60), 이사업체(70) 및 법무사(80) 등과 정보를 교류하는 통로로서 필요한 업무 수행을 요청하고 그에 대한 결과를 통보받는 창구이다. DB 관리부(13)는 부동산 중개 과정에서 발생하는 정보를 그 내용에 따라 분류하여 데이터 베이스에 저장하고, 필요한 정보를 데이터베이스로부터 읽어와 제공한다. 매물 정보 관리부(14)는 매도자(31)가 올린 매물 정보를 분류하여 온라인 상에서 게시하고 거래가 진행되면서 발생하는 매물 정보의 변동 사항을 반영시킨다. 중개 관리부(15)는 부동산 중개의 제반 업무를 담당하는데, 매도자(31, 32)가 매물에 대한 정보를 올림으로써 활성화되어 매물인 부동산의 조사, 매수자(33, 34)의 집구경, 매매가 협상 및 계약서 작성, 계약금 입금 및 등기 권리증 예치, 거래 대상 부동산의 소유권에 대한 법률적 위험을 담보하기 위한 권원(Title) 보험의 개설, 이사 용역 중계, 잔금 지급 및 명의 이전서류 예치, 소유권 이전 등기 대행 등의 과정에서 매도자(31, 32)와 매수자(33, 34) 사이를 중개하고, 매도자(31, 32) 및 매수자(33, 34)를 보험회사(60), 이사업체(70), 법무사(80) 등의 기관과 연결한다. 에스크로 관리부(16)는 매도자(31, 32)와 매수자(33, 34)가 본 발명에 따른 부동산 중개 지원 시스템을 이용하고자 할 때, 집오케이 서버측과 맺는 에스크로 계약 및 절차를 관리한다. 권원 보험 관리부(17)는 매도자(31, 32)와 매수자(33, 34)가 본 발명에 따른 부동산 중개 지원 시스템을 이용하고자 할 때, 집오케이 서버측과 권원 보험사가 맺는 권원 보험 개설 및 절차를 관리한다. 회계 관리부(18)는 부동산 중개 과정에서 발생하는 각종 수입과 지출을 은행(50)을 통하여 청구하고 지불한다.

또, 데이터베이스는 저장하는 정보의 내용에 따라 사용자 정보부(21), 중개사 정보부(22), 은행 정보부(23), 보험사 정보부(24), 이사 업체 정보부(25), 법무사 정보부(26), 매물 정보부(27), 에스크로 관리 정보부(28), 권원 보험 관리 정보부(29), 회계 정보부(30) 등으로 분류된다. 여기서 사용자 정보부(21)는 회원 등록을 통하여 얻어지는 매도자(31, 32) 및 매수자(33, 34)의 인적 사항 등 부동산 거래를 위하여 필요한 정보를 저장한다. 중개사 정보부(22), 은행 정보부(23), 보험사 정보부(24), 이사업체 정보부(25), 법무사 정보부(26)는 각각 협력 기관으로 등록되어 있는 중개사(41, 42), 은행(50), 보험사(60), 이사업체(70) 및 법무사 (80)에 대한 정보를 저장한다. 매물 정보부(27)는 매물로 나온 부동산의 종류, 소재지, 소유자 등의 정보를 저장하며, 에스크로 관리 정보부(28)는 집오케이측과 사용자 사이에 체결된 에스크로 계약 내용을 저장하며, 권원 보험 관리 정보부(29)는집오케이측과 사용자 사이에 체결될 권원 보험 계약 내용을 저장하며, 회계 정보부(30)는 각종 비용 내역, 청구 및 지불 유무 등에 대한 정보를 저장한다.

이상에서는 사용자를 매도자(31, 32)와 매수자(33, 34)로 표현하였으나 임대차나 전세 등 다른 거래의 경우에는 그에 맞게 임대인과 임차인, 전세권 설정자와 전세권자 등이 사용자가 될 것이다.

위에서 설명한 집오케이 서버의 각 구성 요소는 그 기능에 따라 분류한 것으로 하드웨어적 또는 소프트웨어적 분류와는 차이가 있을 수 있다. 데이터베이스의 분류도 저장하는 정보의 내용에 따라 분류하여 나타낸 것으로서 데이터베이스 내의 저장 위치를 정하는 것은 아니다.

그러면, 본 발명의 실시예에 따른 부동산 중개 지원 시스템을 이용하여 부동산 거래가 이루어지는 과정을 설명한다.

도 2 내지 도 12는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 중개 지원 서비스 방법의 업무 흐름도이고, 도 13과 도 14는 도 4의 (가)부분의 상세 설명을 위한 흐름도이고, 도 15 내지 도 16은 도 7의 (나)부분에 대한 상세 설명을 위한 흐름도이며, 도 17내지 도 19는 도 8의 (다)부분에 대한 상세 설명을 위한 흐름도이다.

먼저, 도 2를 참고로 하여, 매도자 회원 가입, 매물 등록 및 부동산 조사 단계를 설명한다.

매도자가 인터넷이나 전용망 등의 네트웍을 통하여 집오케이 서버의 사용자 인터페이스에 접속하여 회원 정보를 입력하고 회원으로 가입한다(단계 101). 집오케이 서버는 사용자 정보를 입력받아 사용자 정보부에 저장하고 회원 번호를 생성하여 고객 등록 확인서와 함께 매도자에게 전송한다(단계 301). 이 때, 회원 가입 절차는 집오케이에 가맹되어 있는 중개사를 통하여 진행할 수도 있다. 회원 가입을 마친 매도자는 매물 정보와 매도 희망 가격 등을 입력하여 매물을 등록할 수 있다(단계 102). 매물 정보 처리부는 입력된 매물 정보를 분류하여 매물 정보부에 저장하고 매물 등록 번호를 생성한다(단계 302). 이 때, 매도자가 가맹 중개사에게 매물 등록을 의뢰하고(단계 103), 중개사가 시황과 중개 절차 정보를 제공하면서 대면 상담하여(단계 201) 매물 정보와 매도 희망 가격을 파악하여 매물 등록을 대행(단계 202)할 수도 있다. 이 경우에도 매물 정보 처리부가 매물 정보를 분류 저장하고 매물 등록 번호를 생성한다(단계 303). 다음, 중개 관리부가 담당 중개사를 지정하여 매물 등록 번호, 중개 절차 정보와 함께 담당 중개사 정보를 매도자에게 전송한다(단계 304). 이 때, 매도자가 가맹 중개사를 통하여 매물을 등록한 경우에는 담당 중개사를 따로 지정하지 않아도 무방하다. 이어서, 중개 관리부는 매물 및 고객 정보를 부동산 조사 보고서 양식과 함께 담당 중개사에게 전송하여 부동산 조사를 실시하도록 요청한다(단계 305). 그러면, 중개사가 매도자에게 부동산 조사 절차를 안내하면서 부동산 조사 일정을 협의하고(단계 203), 매도자는 부동산 조사 일정을 결정하여 통보한다(단계 104). 중개사는 일정에 따라 부동산을 조사하고 그 결과를 부동산 조사 양식에 기재하여 집오케이의 매물 정보 관리부에 전송한다(단계 204). 매물 정보 관리부는 이를 바탕으로 하여 부동산 조사 보고서를 생성하고 매물 정보에 추가한다(단계 306).

다음, 도 3a와 도 3b를 참고로 하여 매수자 회원 가입, 매물 검색 및 집구경단계에 대하여 설명한다.

매수자가 인터넷이나 전용망 등의 네트웍을 통하여 집오케이 서버의 사용자 인터페이스에 접속하여 사용자 정보를 입력하고 회원으로 가입한다(단계 401). 집오케이 서버는 사용자 정보를 입력받아 사용자 정보부에 저장하고 회원 번호를 생성하여 고객 등록 확인서와 함께 매수자에게 전송한다(단계 307). 이 때, 회원 가입 절차는 집오케이에 가맹되어 있는 중개사를 통하여 진행할 수도 있다. 회원 가입을 마친 매수자는 집오케이 서버에 접속하여 매물을 검색하고 관심 매물을 선정한 후 관심 매물 정보를 요청한다(단계 402). 이 때, 매수자가 중개사에게 매물 정보 검색 및 회원 가입 대행을 의뢰하고(단계 403), 가맹 중개사가 매물 정보 검색 및 회원 가입을 대행할 수 있다(단계 501). 중개사가 가입을 대행하는 경우에도 집오케이 서버는 사용자 정보를 입력받아 사용자 정보부에 저장하고 회원 번호를 생성하여 회원 등록 확인서와 함께 매수자에게 전송한다(단계 309). 매수자 또는 그 중개사로부터 관심 매물 정보 요청을 받으면 집오케이의 매물 정보 처리부가 해당 매물 및 그 유사 매물의 정보와 이들의 부동산 조사 보고서를 전송한다(단계 310). 매수자는 이들 정보를 검토하여 집구경 참가 목록을 결정하고 이를 집오케이 서버의 중개 관리부로 전송한다(단계 404). 다음, 집오케이 서버의 중개 관리부가 부동산 거래 및 계약 담당 중개사를 선정하고 집구경 일정을 정하여 이를 매수자에게 전송하고(단계 311), 중개사에게 담당 중개사로 선정되었음을 통보하고 매수자 정보와 집구경 희망 일자를 전송한다(단계 312). 이 때, 매수자측 담당 중개사는 매도자측 담당 중개사와 동일한 자를 선정하는 것이 중개 절차를 단순화하는데 유리하다. 이와 함께, 매수자에게 중개 절차를 안내하며(단계 313), 중개사는 담당 중개사로 선정되었음을 매수자에게 통보한다(단계 205). 매수자 정보와 집구경 희망 일자를 받은 중개사는 매도자와 집구경 가능 일정을 협의하고(단계 206), 매도자가 집구경 가능 일자를 결정하여(단계 105) 중개사에게 통보한다(단계 106). 이를 바탕으로 하여 중개사는 집구경 가능 일자를 집오케이 서버와 매수자에게 통보하고(단계 207, 208), 매수자가 집구경 일자를 확정하여(단계 405), 확정된 집구경 일자를 중개사에게 다시 통보한다(단계 406). 중개사는 다시 매도자에게 이를 통보하고(단계 209), 일정에 맞추어 집구경을 한 후(단계 210, 407), 집구경 결과에 대한 정보를 집오케이 서버에 전송하여 집구경 종료를 통보한다(단계 211).

위에서 집구경 일자를 정하는 과정은 매도자, 매수자 및 중개사 3자간의 협의를 통하여 결정되는 것이라면 다른 어떠한 절차를 따르더라도 무방하다.

다음, 도 4를 참고로 하여, 매매 가격 협상 및 계약서 작성 단계에 대하여 설명한다.

집구경이 종료되면 중개사는 매수자의 매수 의사를 확인한다(단계 212). 매수 의사가 있는 매수자는 매수 희망 가격을 제시하고(단계 408), 중개사는 이를 매도자에게 전달하여 협의한다(단계 213). 매도자는 매수 희망 가격을 검토하여 (107) 충분하지 못하다고 판단한 경우에는 수정 매도 가격을 제시(108)한다. 중개사는 이를 다시 매수자에 전달하여 협의하고(단계 214) 매수자는 이를 검토하여 만족할 경우에는 매수 결정을 한다(단계 409). 매수 결정이 이루어지기까지 위의 과정은 여러 번 반복될 수 있다. 또 매도자, 매수자, 중개사가 한자리에 모여 협의를 진행할 수도 있다. 매수자는 매수 결정을 통보하고(단계 410), 중개사는 매수 의사와 매수 가격을 명시하여 매도자에게 전달하고(단계 215), 집오케이 서버에도 매매 결정 사실을 통보한다(단계 216). 이어서, 중개사는 계약 일정 협의를 진행한다(단계 217, 218). 매도자와 매수자는 서로 상대방이 제시한 계약 일정을 검토하여(단계 109, 411) 계약 일자를 결정하게 된다(단계 110, 412). 위에서 계약 일자를 정하는 과정은 매도자, 매수자 및 중개사 3자간의 협의를 통하여 결정되는 것이라면 다른 어떠한 절차를 따르더라도 무방하다. 이어서, 중개사가 주도하여 중개 및 에스크로(escrow) 계약서를 작성하여 매도자와 매수자에 교부하고(단계 219, 220), 계약 완료 사실을 계약 정보와 함께 집오케이 서버에 통보한다(단계 221). 여기서 에스크로 계약이란 부동산 거래에 필요한 사무 행정을 대행하는 것에 대한 집오케이측과 매도인 및 매수인 사이의 계약을 말한다. 중개 계약 및 에스크로 계약을 체결하는 과정에 대하여는 뒤에서 도 13과 도 14를 참고로 하여 상세히 설명한다.

다음, 도 5a와 도 5b를 참고로 하여, 계약금 입금 및 등기 권리증 예치 단계에 대하여 설명한다.

매도자와 매수자 사이에 매매 계약이 체결되고, 집오케이측과 에스크로 계약이 체결되면, 집오케이 서버의 중개 관리부가 매수자에게 결제 계좌와 입금 방법을 통지하여 계약금을 입금할 것을 요청한다(단계 314). 이와 함께 거래 은행에 계약 번호와 입금액을 통보하여 입금 예정 사실을 통지한다(단계 315). 매수자가 계약금을 입금하면(단계 413), 은행은 계약금을 예치하고(단계 601), 매수자에게는 계약금 예치 증명서를 발급하고(단계 602), 집오케이, 중개사, 매도자에게는 각각 계약금 예치 사실을 통보한다(단계 603, 604, 605). 집오케이의 중개 관리부는 계약금 예치 사실을 통보받으면 매도자에게 등기 권리증을 제출할 것을 요청한다(단계 316). 매도자가 등기 권리증을 중개사에게 제출하면(단계 111), 중개사는 등기 권리증 보관 증명서를 매도자에게 발급하고(단계 222), 집오케이와 매수자에게는 각각 등기 권리증 보관 확인서를 송부한다(단계 223, 224). 집오케이의 중개 관리부는 등기 권리증 보관 확인서를 수령하면 매도자의 후속 거래를 위하여 계약금에 상당하는 금전 대출을 은행에 요청한다(단계 317). 또, 중개사는 매도자로부터 계약금 대출 서류를 받아 은행에 제출한다(단계 225). 은행은 대출 서류를 심사하여 승인되면 계약금을 매도자의 계좌에 입금하고(단계 606), 계약금 대출 증명서를 매수자, 집오케이, 중개사에게 각각 송부한다(단계 607, 608, 609). 중개사는 매도자가 실제로 계약금을 수령했는지를 확인한다(단계 226). 이상에서, 매도자의 후속 거래를 위하여 계약금을 대출받는 과정은 매도자가 원하지 않는 경우에는 생략될 수 있다. 이어서 집오케이의 회계 관리부에서 은행에 계약금 대출 이자를 지급하고 계약금 예치 알선 수수료를 청구한다(단계 318). 은행은 계약금 예치 알선 수수료를 집오케이에 지급하고(단계 610), 집오케이의 회계 관리부에서 지급받은 계약금 예치 알선 수수료의 일부를 중개사에게 배분한다(단계 319).

다음, 도 6을 참고로 하여 권원(Title) 보험을 개설하는 단계에 대하여 설명한다.

매수자가 계약금을 예치하고 매도자가 등기 권리증을 제출하면 집오케이의 권원 보험 관리부는 보험 회사에 권원 보험 개설을 요청한다(단계 320). 이 때, 부동산 매매 계약서, 계약금 예치 증명서, 등기 권리증 보관 증명서 등 제반 서류를 송부한다. 보험 회사는 권원 보험 개설 요청을 접수하고(단계 701), 집오케이에 권원 조사를 요청한다(단계 702). 다시 집오케이의 중개 관리부가 중개 프랜차이즈 가맹 중개사에게 권원 조사를 요청하고(단계 321), 중개사가 권원을 조사하고 권원 조사 보고서를 작성하여 집오케이에 제출한다(단계 227). 집오케이의 중개 관리부는 권원 조사 보고서를 보험 회사에 송부하고(단계 322), 보험 회사는 권원 조사 보고서를 검토하여 요건을 충족한다면 보험을 개설한다(단계 703). 보험이 개설되면 보험 회사는 집오케이에 권원 보험이 개설되었음을 통보하고 보험료 입금을 요청한다(단계 704). 집오케이의 중개 관리부는 권원 보험 내용을 검토하여(단계 323), 문제가 없으면 회계 관리부로 하여금 보험료를 입금하고 권원 보험 알선 수수료와 권원 조사 수수료를 청구하도록 한다(단계 324). 보험 회사는 권원 보험료를 수납한 후(단계 705), 권원 보험 알선 수수료와 권원 조사 수수료를 집오케이에 지불하며(단계 706), 권원 보험 증서와 권원 보험료 입금 증명서를 송부하고, 매수자에게 권원 보험 가입 증명서를 송부하여 권원 보험 가입 사실을 확인시켜 준다(단계 707). 집오케이의 회계 관리부는 중개사에게 권원 보험 알선 수수료를 배분하고, 권원 조사 수수료를 지급한다(단계 325).

다음, 도 7을 참고로 하여 이사 용역에 대한 견적을 내고 계약을 체결하는 단계에 대하여 설명한다.

집오케이의 중개 관리부는 고객 정보, 이사 정보, 부동산 정보를 이사업체에 송부하여 이사 용역 서비스 이용 의사를 통지하고(단계 326), 이사업체가 집오케이측으로부터 이사용역 서비스 이용의사를 수령하면(단계 801), 집오케이측에 계약 체결을 요청한다(단계 802). 이 부분에 대하여는 도 15 및 도 16을 참고로 하여 상세히 설명한다. 집오케이 서버의 중개 관리부는 양측 중개사에게 계약 체결 요청서와 견적서를 송부하여 계약 체결을 요청한다(단계 327, 328). 양측 중개사는 이사 용역 계약서를 작성하여 매도자 및 매수자에게 교부하고(단계 228, 502), 계약 완료 사실을 집오케이측에 통보한다(단계 229, 503). 집오케이의 중개 관리부는 이사 용역 계약서를 이사업체에 송부하여 이사 용역 계약이 체결되었음을 통지한다(단계 329).

도 8을 참고로 하여 중개 수수료 및 중개 지원 서비스 이용료 입금 단계에 대하여 설명한다.

집오케이의 회계 관리부는 매도자와 매수자에게 중개 수수료 및 중개 지원 서비스 이용료 입금을 요청한다(단계 330, 331). 여기서, 중개 수수료는 부동산 중개에 대한 대가를 칭하며, 중개 지원 서비스 이용료는 부동산 중개를 원활히 수행할 수 있도록 제공되는 권원 보험, 에스크로 등의 각종 서비스에 대한 대가를 말한다. 이 때, 집오케이와 중개사가 제공하는 부동산 중개 지원 서비스 및 부동산 중개에 대한 대가는 매도자와 매수자가 기존에 지불하던 법정 중개 수수료 범위내에서 제공되는 것이 바람직하며 또한 권원 보험의 보증 내용과 에스크로 서비스의 내용에 따라 추가적인 부담을 시킬 수도 있다. 입금 요청에 따라 매도자와 매수자가 중개 수수료 및 중개 지원 서비스 이용료를 입금하면(단계 112, 414), 은행이 이를 수납하고(단계 611, 612)하고, 매도자 및 매수자에게 중개 수수료 및 중개 지원 서비스 이용료 납입을 확인하는 납입 증명서를 송부하고(단계 613, 614), 집오케이에게도 중개 수수료 및 중개 지원 서비스 이용료가 납입되었음을 통지해 준다(단계 615). 다음, 집오케이의 회계 관리부는 중개 수수료 및 부동산 조사 용역비를 입금하고(단계 332), 은행을 통하여 중개사에게 지급한다(단계 616). 중개사가 부동산 조사를 실시하지 않은 경우에는 중개 수수료만을 입금하고(단계 333), 은행이 이를 중개사에게 지급한다(단계 617). 또, 중개사도 경우에 따라서는 중개 지원 서비스 이용료를 지불해야 하는 경우가 있다. 위의 과정은 잔금 지급 직전에 할 수도 있고 중개 계약 및 에스크로의 계약 직후에 하여도 무방하다. 이 부분에 대하여는 도 17 내지 도 19를 참고로 하여 상세히 설명한다.

다음, 도 9를 참고로 하여 잔금 지급 및 명의 이전 서류 예치 단계에 대하여 설명한다.

잔금 지급 및 부동산 명도일이 다가오면 집오케이의 중개 관리부는 매도자에게 명의 이전 서류를 제출할 것을 요청한다(단계 334). 매도자가 명의 이전 서류를 중개사에게 제출하면(단계 113), 중개사는 명의 이전 서류 수령 증명서를 매도자에게 발급하고(단계 230), 집오케이와 매수자에게는 각각 명의 이전 서류 수령 확인서를 송부한다(단계 231, 232). 집오케이 서버의 중개 관리부가 매도자에게 명의 이전 서류 예치 요청과 동시에 매수자에게 결제 계좌와 입금 방법을 통지하여 잔금을 입금할 것을 요청한다(단계 335). 매수자가 잔금을 입금하면(단계 415),은행은 잔금을 수납하고(단계 618), 매수자에게는 잔금 예치 증명서를 발급하고(단계 619), 집오케이, 중개사, 매도자에게는 각각 잔금 예치 사실을 통보한다(단계 620, 621, 622). 매수자가 매도자에게 지정된 일자에 부동산을 명도할 것을 요청하고(단계 416), 매도자는 부동산을 명도할 것을 확약한 후(단계 114), 지정된 일자에 부동산을 명도한다(단계 115). 집오케이의 중개 관리부는 명의 이전 서류 수령 확인서와 잔금 예치 확인서를 수령하면 잔금을 매도자에게 지급하고, 예치하고 있는 계약금과 매도자가 계약금으로 대출받은 금액을 상계할 것을 은행에 요청한다 (단계 336). 은행은 매도자에게 잔금을 지급하고 계약금과 대출금을 상계하였음을 통보한다(단계 627). 이에 대하여 매도자가 잔금 수령을 확인하면(단계 116), 은행은 매수자가 입금한 잔금이 매도자에게 지급되었음을 매수자에게 통보하고(단계 624), 잔금을 지급하였고 예치한 계약금과 대출금의 상계를 완료하였음을 집오케이에 통지한다(단계 625).

다음, 도 10을 참고로 하여, 소유권 이전 등기 대행 단계에 대하여 설명한다.

잔금 지급이 완료되면 집오케이의 중개 관리부가 중개사에게 잔금 지급 확인서를 전송하여 잔금 지급이 완료되었음을 통지하고 소유권 이전 등기 대행 용역을 개시할 것을 요청하고(단계 337), 중개사는 법무사에게 소유권 이전 등기 대행 용역을 개시할 것을 요청한다(단계 233). 집오케이는 소유권 이전 등기에 소요될 비용을 산출하여 등기 비용 내역서를 매수자 및 중개사에게 송부한다(단계 338). 매수자가 등기 비용을 은행에 입금하면(단계 417), 은행은 매수자와 법무사에게 각각등기 비용 입금 증명서와 등기 비용 입금 확인서를 전송하여 입금 사실을 확인한다(단계 626). 법무사는 등기 비용 입금이 확인되면 고지서를 발급받고(단계 901), 은행에 납부고지서를 제출함으로써 등기 절차를 수행한다(단계 902). 은행은 영수증을 발급하여 세금 납부 사실을 확인하고(단계 627), 법무사는 세금 납부와 등기가 완료되었음을 집오케이에 통지한다(단계 903). 다시 집오케이의 중개 관리부가 매수자 및 중개사에게 세금 납부 및 등기 완료 사실을 통지한다(단계 339). 이어서 법무사는 등기 권리증, 등기부 등본 및 세금 영수증을 중개사에게 송부한다(단계 904). 중개사는 등기 권리증, 등기부 등본, 세금 영수증 등의 등기 완료 서류를 매수자에게 송부하고(단계 234), 집오케이에 매수자에게 등기 완료 서류를 송부하였음을 확인시킨다(단계 235). 등기 완료가 확인되면 집오케이의 회계 관리부는 등기 대행 수수료를 법무사에게 입금시킬 것을 은행에 요청하고(단계 340), 은행이 법무사의 계좌로 등기 대행 수수료를 입금하면(단계 628), 법무사는 등기 대행 수수료를 수령하였음을 확인 통지한다(단계 905). 또, 은행은 등기 대행 수수료를 법무사에게 지급하였음을 집오케이에 확인해 주고 등기 대행 알선 수수료를 집오케이에 입금하고(단계 629), 집오케이의 회계 관리부는 등기 대행 알선 수수료를 배분한다(단계 341). 위에서 소유권 이전 등기 비용 산출 및 통보 등의 과정은 매도자, 매수자가 중개 계약을 종료하는 때 중개사가 동시에 처리하는 것이 바람직하다.

다음, 도 11을 참고로 하여 에스크로 계약 종료 단계에 대하여 설명한다.

등기가 완료되고 등기 알선 수수료의 배분이 끝나면 집오케이의 에스크로 관리부는 중개사, 매도자 및 매수자에게 에스크로 계약이 종료되었음을 통지한다(단계 342, 343, 344).

다음, 도 12를 참고로 하여 이사 용역 제공 및 수수료 입금 단계에 대하여 설명한다.

앞서 도 7의 단계에서 이사 용역 계약을 체결한 경우에는 매수자와 매도자가 이사 용역 수수료를 입금하고(단계 418, 117), 은행은 이를 수납한 후(단계 630, 632) 매수자와 매도자에게 각각 이사 용역 수수료 입금 증명서를 전송하여 입금 사실을 확인해 준다(단계 631, 633). 이사 업체는 매수자와 매도자 각각에게 이사 용역을 제공하고(단계 816, 817), 집오케이에 이사 용역 완료를 통지한다(단계 818). 집오케이는 이사 용역 완료 통지를 받으면 이사 용역 서비스를 이용한 매도자 및 매수자에게 서비스에 만족하는지 여부를 조사한다(단계 345, 346). 이사 용역 서비스를 받은 매수자와 매도자는 집오케이에 이사 용역 서비스가 만족스러웠는지를 통지해 준다(단계 118, 419). 이사 용역 제공에 문제가 없다고 판단하는 경우에는 집오케이의 회계 관리부가 이사 용역 수수료 및 이사 용역 알선 수수료 지급을 요청하고(단계 347), 은행은 이사 업체에 이사 용역 수수료를 지급하고(단계 634) 집오케이에 이사 용역 알선 수수료를 지급한다(단계 635). 집오케이의 회계 관리부는 이사 용역 알선 수수료 수령 증명서를 은행에 전송하여 수령 사실을 확인하고(단계 348), 이사 용역 알선 수수료를 중개사에게 배분한다(단계 349). 위에서 집오케이에서 이사 용역 알선 수수료를 지급받은 후 중개사에게 배분하는 과정은 은행에서 직접 중개사에게 배분한 후 그 내역서를 집오케이에 통지하는 과정으로 대체하여도 무방하다. 이 방법은 이전의 다른 단계에서 알선 수수료를 중개사에게 배분하는 과정에 동일하게 적용할 수 있다.

한편, 중개, 에스크로, 권원 보험, 등기 대행 등의 서비스에 대한 매도자 및 매수자의 만족도를 조사하여 앞으로의 서비스에 참고 자료로 사용하는 것이 바람직하다.

그러면 도 4의 (가)부분의 중개 계약 및 에스크로 계약을 체결하는 과정에 대하여 도 13과 도 14를 참고로 하여 좀더 상세히 설명한다.

먼저, 도 13에 나타낸 바와 같이, 매도자와 매수자 사이에 매매 계약에 대한 합의가 이루어져 계약 일자가 결정되면 중개사는 집오케이에 중개 가계약서와 에스크로 가계약서 송부를 요청한다(단계 21). 집오케이의 에스크로 관리부에서는 중개 가계약서와 에스크로 가계약서를 송부하여 출력을 승인하고(단계 31), 중개사는 가계약서를 확인하여(단계 22) 매도자 및 매수자에게 송부한다(단계 23 ,24). 매도자와 매수자는 가계약서를 검토하여 계약 의사 유무를 표명한다(단계 11, 41).

다음, 도 14에 나타낸 바와 같이, 매도자와 매수자가 계약할 의사를 표시하면 중개사는 정식 계약서 송부를 요청하고(단계 25), 집오케이 서버는 본 계약서를 송부하여 출력을 승인한다(단계 32). 중개사는 본 계약서를 확인하여(단계 26), 매도자 및 매수자에게 송부(단계 27, 28)한다. 매도자와 매수자는 계약서를 재검토하고 계약서에 서명 날인하여 중개사에게 전달함으로써 중개 계약 및 에스크로 계약 체결을 완료한다(단계 12, 42). 위에서 매도자 및 매수자에게 가계약서와 본 계약서를 송부하는 등의 과정은 매도자, 매수자 및 중개사가 모두 모인 장소에서제시하여 동시에 처리하여도 무방하다.

도 7의 (나)부분의 이사 용역 서비스 이용 의사를 수령하는 과정에 대하여 도 15 및 도 16을 참고로 하여 상세히 설명한다.

도 15는 거래 대상 부동산이 아파트와 같이 정형화되어 있는 경우로서 평수에 따라 이사 비용이 거의 일정하여 미리 견적을 정해놓을 수 있는 경우에 대한 것이다.

집오케이의 중개 관리부가 이사 용역 가견적서와 이사 절차 안내문을 매도자 및 매수자에게 송부하여 이사 용역 서비스를 이용할 의사가 있는지를 확인한다(단계 31, 34). 매도자와 매수자는 이사 용역 가견적서를 검토하여(단계 11, 41), 이용 의사가 있는 경우에는 집오케이측에 이사 정보를 송부하면서 이사 용역 본견적서를 송부해 줄 것을 요청한다(단계 12, 42). 중개 관리부는 이사 정보를 참고하여 본견적서를 작성하고(단계 32, 35), 이를 매도자 및 매수자에게 송부한다(단계 33, 36). 매도자와 매수자는 본견적서를 검토하여 이사 용역 이용 여부를 결정하고(단계 13, 43), 이사 용역을 이용하기로 결정한 경우에는 이사 용역 이용 의향서를 집오케이측에 송부하여 이용 의사를 통지한다(단계 14, 44). 집오케이의 중개 관리부는 고객 정보, 이사 정보, 부동산 정보 및 본견적서를 이사 업체에 송부하여 이사 용역 서비스 이용 의사를 통지한다(단계 37). 이사 업체는 본견적서의 내용대로 서비스를 제공할 수 있는지를 검토하여(단계 81), 문제가 없는 경우에는 본견적서를 승인하고 집오케이측에 계약을 체결할 것을 요청한다(단계 82).

도 16은 일반 주택과 같이 이사 비용을 정형화하여 정해놓기가 어려운 경우나 도 15의 단계 81에서 이사 업체가 본견적서의 내용에 따를 수 없는 경우에 대한 것이다.

이러한 경우에는 먼저 집오케이의 중개 관리부가 이사 업체에 고객 정보, 이사 정보, 부동산 정보 및 본 견적서를 이사업체에 송부하여 이사 용역 서비스 이용 의사를 통지하고(단계 31), 이사 업체는 본 견적서를 검토하여(단계 81) 도 15에 따른 절차에 의하여 이사 비용 견적을 낼 것인지, 아니면 방문을 통하여 구체적인 견적을 낼 것인지를 판단하여, 후자로 하기로 결정한 경우에는 집오케이측에 방문 견적 필요 통보서를 송부하여 방문하여 견적을 낼 것임을 통보하고(단계 82), 매도자와 매수자에게 각각 이사 견적 방문 일자 결정 요청서를 송부하여 방문 일정을 협의한다(단계 83, 84). 매도자와 매수자는 편리한 날을 택하여 이사 견적 방문 일자를 이사 업체에 통보하고(단계 41, 11), 이사 업체는 매도자와 매수자가 정한 날짜에 방문이 가능한지를 판단하여 가능한 경우에는 이사 견적 방문 일자로 확정되었음을 매도자 및 매수자에게 통보하고(단계 85, 86), 불가능한 경우에는 방문 일정을 재협의한다. 이사 업체는 정해진 날짜에 매도자와 매수자를 방문하여 견적 작성에 필요한 정보를 수집하고 수집한 정보를 바탕으로 하여 견적서를 수정 작성하여 매수자 및 매도자에게 송부한다(단계 87, 88). 매도자와 매수자는 견적서를 검토하여 이사 용역 계약 의사를 표시한다(단계 42, 12). 이사 업체는 집오케이측에 방문 견적 결과와 매도자와 매수자의 이사 용역 계약 의사를 통보하여 이용하기로 한 매도자 또는 매수자와 계약을 체결하도록 요청한다(단계 89).

위에서 이사 용역 서비스 이용 의사 확인, 이사 용역 견적서 작성 및 제공,이사 용역 계약 체결 등의 과정은 매도자, 매수자가 중개 계약을 체결하는 때 중개사가 동시에 처리하는 것이 바람직하다.

도 8의 (다)부분의 부동산 중개 수수료, 조사 용역비 및 중개 지원 서비스 이용료의 지불 및 배분 과정에 대하여 도 17 내지 도 19를 참고로 하여 좀더 상세히 설명한다.

도 17은 매도자와 매수자 모두가 중개사를 거쳐서 집오케이 서비스를 이용하는 경우이다.

먼저 집오케이의 회계 관리부가 매수자측 중개사에게 지불할 중개 수수료를 입금하면(단계 31) 은행이 이를 확인하고(단계 61) 매수자측 중개사에게 중개 수수료를 지불한다(단계 62). 매수자측 중개사는 중개 수수료 수령 확인서를 집오케이에 전송하여 중개 수수료 입금 사실을 확인시킨다(단계 51). 다음, 매수자측 중개사는 집오케이의 중개 지원 서비스를 이용한 것에 대한 비용을 입금하고(단계 52), 은행이 이를 확인하여(단계 63), 집오케이에게 지불한다(단계 64). 집오케이의 회계 관리부는 중개 지원 서비스 이용료 수령 확인서를 매수자측 중개사에게 전송하여 입금을 확인시킨다(단계 32). 위에서 매수자측 중개사가 중개 지원 서비스 이용료를 입금하고 은행에서 확인 및 지불하는 과정은 집오케이에서 중개 수수료를 입금할 때 그 금액만큼 상계하고 입금하는 것이 합리적이다. 매도자측 중개사의 경우도 위에서 설명한 매수자측 중개사의 경우와 동일한 절차를 통하여 중개 수수료를 지불하는데, 이 때 중개 수수료 이외에 부동산 조사 용역비도 지불한다. 이는 일반적으로 매도자측 중개사가 부동산 조사를 수행하기 때문이다. 또, 매도자측 중개사는 집오케이에게 중개 지원 서비스 이용료를 지불하지 않아도 된다.

도 18은 매도자측만 중개사를 거치거나 매도자와 매수자 모두 중개사를 거치지 않고 집오케이 서비스를 이용하는 경우이다.

전자의 경우에는 매도자측 중개사, 후자의 경우에는 집오케이가 지정한 중개사(도면상 매도자측 중개사로 표시됨)에게만 중개 수수료와 부동산 조사 용역비를 지불한다. 그 과정은 도 17에서와 마찬가지로 입금(단계 31), 입금 확인(단계 61), 지불(단계 62) 및 수령 확인(단계 21)의 절차를 따른다.

도 19는 매수자만 중개사를 거친 경우로서 집오케이가 부동산 조사, 계약 체결 등을 위하여 중개사(매도자측 중개사로 표시됨)를 지정하여 집오케이 서비스를 이용하는 경우이다.

먼저, 집오케이가 은행에 중개 수수료 입금(단계 31), 은행이 입금 확인(단계 61), 매수인측 중개사에게 중개 수수료 지불(단계 62), 중개사가 중개 수수료 수령 확인서를 집오케이에 전송(단계 51)하는 과정을 통하여 매수인측 중개사에게 중개 수수료를 지불한다. 다음, 집오케이가 은행에 부동산 조사 용역비 입금(단계 32), 은행이 입금 확인(단계 63), 지정된 중개사에게 부동산 조사 용역비 지불(단계 64), 지정된 중개사가 부동산 조사 용역비 수령 확인서를 집오케이에 전송(단계 21)하는 과정을 통하여 지정된 중개사에게 부동산 조사 용역비를 지불한다.

위에서는 매도자와 매수자 사이의 부동산 매매에 대하여 집오케이가 중개 지원 서비스를 제공하는 과정에 대하여 상세하게 절차를 나열하고 있으나 이는 하나의 실시예에 불과한 것이고 각각의 절차는 다양한 변형이 가능하다.

또, 위에서는 중개사를 거치는 경우에 대하여만 설명하고 있으나 중개사를 거치지 않고 집오케이가 중개사의 기능까지 수행할 수도 있다.

본 발명은 다음과 같이 요약될 수 있다.

매도자가 매물을 집오케이에 등록하고 집오케이가 직접 또는 중개사를 통하여 매물을 실사하여 부동산 조사 보고서를 작성한다.

매수자가 집오케이에 접속하여 관심 매물을 선정하면 집오케이가 직접 또는 중개사를 통하여 매도자와 매수자를 중재하여 매물인 부동산을 방문하여 구경할 수 있도록 한다.

집오케이가 직접 또는 중개사를 통하여 매도자와 매수자를 중재하여 매매 계약을 성사시키고, 이 과정에서 매도자 및 매수자와 에스크로 계약을 체결한다.

매매 계약이 성사되면 매수자로 하여금 계약금은 은행에 예치토록 하고, 매도자로 하여금 등기 권리증을 제출토록 하여 직접 또는 중개사로 하여금 보관시킨 다음 매도인의 후속 거래를 위하여 계약금에 상당하는 금전 대출을 실행한다.

집오케이는 매수자의 거래 안전을 위하여 권원 보험 회사를 통해 부동산의 진정한 소유권 및 기타 권리를 보증하는 권원 보험을 개설받는다.

부동산 매매에 따르는 이사 정보를 이사 업체에 제공하고 이사 용역을 알선한다.

매도자 및 매수자가 중개사에게 지불할 중개 수수료를 대리하여 전달하고, 집오케이 서비스 이용료를 받는다. 중개 수수료의 대리 전달을 통하여 중개 수수료 분쟁을 방지할 수 있다.

잔금을 지급할 시기가 되면 매도자로 하여금 명의 이전에 필요한 서류를 제출토록 하고 매수자로 하여금 잔금을 은행에 예치토록 한 다음 부동산 명도가 완료된 후 매도자에 대한 대출금과 매수자가 입금한 계약금을 상계함과 동시에 잔금을 매도자에게 지불한다.

법무사로 하여금 소유권 이전 등기를 대행시킨다.

에스크로 계약은 이 단계에서 종료되고 알선한 이사 용역에 대하여 서비스 만족도를 검사한다.

이상에서는 매도자와 매수자 사이의 부동산 매매에 대하여 집오케이가 중개 지원 서비스를 제공하는 과정에 대하여 설명하였으나 임대차나 전세권 등 다른 거래의 경우에도 거의 동일한 방법으로 중개 지원 서비스를 제공할 수 있다. 예를 들어, 임차권의 경우 매수인의 잔금 예치(매수인의 거래 완료 행위)와 매도인의 명의 이전 서류 예치 및 부동산 명도(매도인의 거래 완료 행위)에 대응하여 임차인의 잔금 예치(임차인의 거래 완료 행위)와 임대인의 임대 부동산 명도(임대인의 거래 완료 행위)가 이루어지고, 법무사를 통한 등기 대행 절차가 생략되는 점을 제외하고는 거의 동일한 방법으로 중개 지원 서비스가 이루어진다. 즉, 매매에 있어서는 매도인의 거래 완료 행위가 명의 이전 서류 예치 및 부동산 명도이나 임대차에 있어서는 임대인의 부동산 명도가 거래 완료 행위이고, 매매와 달리 임대차에 있어서는 등기 절차가 반드시 필요하지는 않기 때문에 다소의 차이가 발생하게 된다.

한편, 임대차의 경우 중개 지원 서비스를 제공하면서 얻어진 임대차 계약 정보를 토대로 임대차 계약 기간이 만료되기 직전에 집오케이의 부동산 중개 지원 서비스를 재차 이용할 것을 임차인에게 권유할 수 있다.

본 발명은 컴퓨터 네트웍 또는 정보 통신 기기와 부동산 중개 프랜차이즈를 이용하여 거래 자금 예치, 계약금 대출, 권원 보험 등을 통해 부동산 거래의 안전성을 확보하고, 에스크로 서비스, 주택자금 대출, 이사 용역 서비스, 소유권 이전 등기 대행 서비스 등을 통해 부동산 거래의 편의성을 제공함으로써 양질의 서비스가 가능하다.

Claims (14)

1. 양 당사자간의 부동산 거래를 중개하는 시스템에 있어서,

   거래의 일방 당사자가 중개 지원 시스템에 접속하여 입력한 거래 대상 부동산 정보를 등록하는 단계,

   상기 거래 대상 부동산을 실사하여 얻어진 정보를 상기 거래 대상 부동산의 등록 정보에 추가하는 단계,

   상기 거래 대상 부동산의 거래 계약 성사시 거래의 양 당사자에게 각각 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계,

   상기 일방 당사자에게 거래 완료 행위를 수행토록 하고, 타방 당사자에게는 잔금을 제3자에게 예치토록 하며, 상기 거래 완료 행위가 수행되고 난 후 상기 잔금 및 계약금을 상기 일방 당사자에게 지급하는 단계

   를 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
2. 제1항에서,

   상기 타방 당사자가 상기 중개 지원 시스템에 접속하여 상기 거래 대상 부동산을 관심 대상으로 선택하면, 상기 타방 당사자의 상기 거래 대상 부동산 관람 일정을 협의하고 관람을 진행하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
3. 제2항에서,

   매수자가 상기 거래 대상 부동산을 관심 대상으로 선택하는 단계 다음에 부동산 관람 및 후속 계약을 위하여 매도자측 중개사를 담당 중개사로 선정하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
4. 제1항에서,

   상기 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계에서 상기 일방 당사자의 후속 거래를 위하여 상기 계약금에 상당하는 금전 대출을 알선하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
5. 제1항에서,

   상기 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계 다음에 상기 타방 당사자의 거래 안전을 도모하기 위하여 중개 프랜차이즈 가맹 중개사를 통하여 권원 조사를 실시하고 권원 보험료를 수납하여 권원 보험을 개설하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
6. 제5항에서,

   상기 권원 보험료, 부동산 중개 지원 서비스 이용료 및 중개 수수료를 포함하여 양 당사자 각각이 부담해야 할 비용이 법정 중개 수수료를 넘지 않는 부동산 중개 지원 방법.
7. 제1항에서,

   상기 계약금과 등기 권리증을 제3자에게 예치토록 하는 단계 다음에 상기 부동산 거래에 따르는 이사 용역 서비스를 매도자와 매수자에게 제공하기 위하여 이사 견적서를 제공하고 이사 용역 계약을 체결하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
8. 제7항에서,

   상기 이사 용역 완료 후 상기 이사 용역에 대한 만족도를 검사하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
9. 제1항에서,

   상기 양 당사자가 중개사에게 지불해야 할 중개 수수료를 집오케이가 대리하여 은행을 통해 전달하고 중개 지원 서비스 이용료를 수납하며 각종 알선 수수료를 배분하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
10. 제1항에서,

    상기 잔금 및 계약금을 상기 일방 당사자에게 지급하는 단계 다음에 에스크로를 포함하는 상기 부동산 중개 지원 서비스에 대해 양 당사자에게 만족도를 조사하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
11. 제1항에서,

    상기 잔금 및 계약금을 상기 일방 당사자에게 지급하는 단계 다음에 임대차의 경우 임대차 계약 기간이 만료되기 직전에 집오케이의 부동산 중개 지원 서비스를 재차 이용할 것을 임차인에게 권유하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
12. 제1항에서,

    상기 타방 당사자가 상기 중개 지원 시스템에 접속하여 상기 거래 대상 부동산을 관심 대상으로 선택하면, 양 당사자 사이의 거래 조건 협상 및 거래 계약서 작성을 중개하고, 양 당사자와 가계약서와 본계약서를 작성하는 과정을 통하여 에스크로 계약 및 중개 계약을 체결하는 단계를 더 포함하는 부동산 중개 지원 방법.
13. 제1항에서,

    상기 거래의 내용이 매매인 경우, 이전 등기 비용을 매수자인 당사자가 은행에 입금한 후, 등기 대행 법무사가 등록세, 취득세에 대한 세금 고지서를 발부받아 은행에 제출하면 세금 납부가 완료되는 부동산 중개 지원 방법.
14. 양 당사자간의 부동산 거래를 중개하는 부동산 중개 지원 시스템에 있어서,

    상기 양 당사자가 접속하여 거래 대상 부동산의 정보를 등록하거나 얻을 수 있는 사용자 인터페이스,

    은행을 비롯한 협력 기관과 정보를 교류하는 통로이며 상기 부동산 거래를 중개하기 위하여 필요한 업무 수행을 요청하고 그에 대한 결과를 통보받는 창구인 협력 기관 인터페이스,

    상기 당사자 일방이 등록한 거래 대상 부동산의 정보를 온라인 상에서 게시하고 그 변동 사항을 반영시키는 거래 대상물 정보 관리부,

    상기 양 당사자의 집구경, 거래 가격 협상, 계약서 작성, 이사 용역 견적 및 계약, 거래 완료 행위 수행을 관리하는 중개 관리부,

    상기 부동산 거래를 중개하는 과정에서 발생하는 정보를 저장하는 데이터 베이스,

    상기 데이터 베이스에 정보를 분류하여 저장하고, 상기 데이터 베이스로부터 필요한 정보를 읽어와 제공하는 DB 관리부,

    상기 부동산 거래를 중개하는 과정에서 발생하는 계약금, 잔금, 중개 수수료, 중개 지원 서비스 이용료, 각종 알선 수수료를 처리하는 회계 관리부,

    상기 양 당사자가 본 부동산 중개 지원 시스템을 이용하여 부동산 거래를 진행하는 것에 대하여 본 부동산 중개 지원 시스템과 체결하는 에스크로 계약과 계약금 및 등기 권리증 예치, 잔금 및 등기 이전 서류 예치 절차를 관리하는 에스크로 관리부,

    상기 거래 대상 부동산의 소유권 및 기타 권리에 대한 법률적 위험을 담보하기 위한 권원 보험의 개설 및 그 절차를 관리하는 권원 보험 관리부

    를 포함하는 부동산 중개 지원 시스템.